中新經(jīng)緯9月3日電 題：存量房貸利率或再下調(diào)，影響有多大？

　　作者 丁祖昱 克而瑞集團董事長、上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長

　　據(jù)媒體報道，市場傳聞稱，有關方面正在考慮進一步下調(diào)存量房貸利率，允許存量房貸利率批量下調(diào)或允許客戶直接轉(zhuǎn)入其他銀行，按照最新利率簽訂合同，以降低居民房貸負擔。

　　事實上，“517新政”以來，隨著增量房貸利率下行，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。今年以來，貸款市場報價利率(LPR)經(jīng)歷了兩次調(diào)整，2月5年期以上LPR單邊下調(diào)25BP(基點)至3.95%，7月再下調(diào)10BP至3.85%，累計已下調(diào)35個BP。

　　各大城市首套房、二套房貸款利率持續(xù)走低，廣州、蘇州等城市的房貸利率已經(jīng)降至3%以下。

　　據(jù)CRIC(克而瑞)調(diào)研，重點30城首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，較年初下調(diào)約0.6-0.7個百分點。其中，杭州、武漢、廈門等超半數(shù)城市首套房貸款利率已降至3.2%及以下，廣州、蘇州首套房貸款已經(jīng)跌破3%，例如廣州，匯豐銀行首套房貸利率低至2.9%，渣打、廣州銀行利率也低至2.95%，幾乎已經(jīng)接近公積金貸款利率。

　　對于存量房貸而言，年初以來LPR下調(diào)一定程度上可以帶動存量房貸利率下調(diào)，以減輕還貸壓力，不過存量房貸利率將在重新定價日(通常是明年1月)調(diào)整，也就是說，現(xiàn)階段存量房貸利率仍維持在4%以上。

　　2023年三季度，存量房貸利率已經(jīng)歷了一輪調(diào)整。彼時，央行、金監(jiān)局于2023年8月31日發(fā)文指導下調(diào)存量首套住房貸款利率，至9月25日正式降低存量房貸利率，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至報價利率。

　　2023年11月6日，央行發(fā)文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調(diào)，調(diào)整后的加權平均利率為4.27%，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出1600億元到1700億元。

　　不過，存量房貸利率下調(diào)仍面臨加點調(diào)整約束。今年6月，我們觀察到提前還貸的現(xiàn)象仍然存在。我們認為，隨著新舊房貸利差的逐漸擴大，存量房貸利率仍有進一步下調(diào)的空間。如果能夠盡快調(diào)降存量房貸利率，可以有效減輕居民的負債壓力，釋放購買力，從而提振居民支付能力和消費信心，刺激消費回升，為經(jīng)濟增長提供動力。同時，還能減少提前還貸等情況，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　CRIC根據(jù)目前存量房貸款的平均利率約為4%測算，以100萬房貸、30年期限、等額本息還款方式計算，下調(diào)70BP預計可以減少月供還款400元，預計將減少購房人利息支出1600億元左右；如果下調(diào)幅度達到100BP，可以減少月供還款約560元，預計將減少購房人利息支出約2200億元。

　　值得注意的是，存量房貸降息、跨行“轉(zhuǎn)按揭”將直接制約商業(yè)銀行的積極性和安全運營，還需后續(xù)更多細則出臺來支持。(中新經(jīng)緯APP)

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